Før Hammer :

" . Drømmehus " Vurdere alle kostnader av din Remodel Mange huseiere , ny eller erfaren , føler som om de er en eller to remodeling prosjekter unna fra det fristende oppfatningen av deres Høyere tak i ett rom , et åpent kjøkken , en oppgradert bad ... i nærsynt indre øye av hus , virker det hele så enkelt .
Men virkeligheten er ofte strengere : Selv de mest tilsynelatende grunnleggende remodeling prosjekter kan bli pepret med uforutsette kostnader og uventede hang- ups som få forberede seg på, men nesten alle møter . Adressering dem før den første hammeren faller er den eneste måten du kan ri av ombyggings storm uten å bryte banken
20 - prosent regelen
Alle tror de kan lese en blåkopi - . Det vil si før de faktisk ser en. (Foto : Stockbyte /Stockbyte /Getty Images ) En akseptert tommelfingerregel så langt som remo gå , enten det er for et soverom eller fullstendig overhaling , er å sette opp et budsjett og deretter legge til minst 20 prosent . Selv de mest flittige og klok hus er sannsynlig å kjøre inn i noen tidligere uforutsette problemer , og den beste informasjonen for alle som gjennomfører et renoveringsprosjekt bør være håp på det beste og forberede seg på det verste .
" Når det kommer til budsjettet og hvor mye penger hus ønsker å bruke , de fleste har noen ide om hva som bør være , " sier Richard Hofmeister , rektor arkitekt hos REGENARCH . "Men i min erfaring er det vanligvis halvparten av hva de trenger . "
Dette er ditt hjem , og du kan ha gjort lekser , men med mindre du er en designer , entreprenør eller arkitekt , dine ideer vil trolig være større enn lommeboka .
" Det er så mye på spill , så hvis folk kommer inn i en ombyggingsprosjektog det er problemer og endringsordrer og ekstra kostnader , hvordan de ser at kommer eller planlegge for det?" Hofmeister spør . " Det enkle svaret er at du ikke kan, så du må gå inn i en ombyggings bærer minst en 20 - prosent beredskap slik at du er forberedt på det meste av de" hva - hvis "scenarier . "
utforsk Riving

i sju år jobbet med huseiere på design og oppussing prosjekter , bekjenner Los Angeles - baserte kunstneren og designeren Matt Locke å ha sett det hele, eller i det minste det meste av det . Det er derfor han er en forkjemper for utforskende riving , eller " testing" - En praksis der entreprenøren eller designer kutt lett reparerbare hull i eksisterende vegger og gulv , " . Å se på forhånd hva slags mareritt du kan ha senere når du bygger "

Men selv han og hans mannskap ble lamslått på en tidligere jobb der huseiere hadde ønsket å legge et dekk til en andre etasje soverom . Etter å kutte et hull i gulvet , Locke kom på lag etter uventede lag i det som bare kan beskrives som et edderkoppnett av brudd på retningslinjene.

Angivelig det var nå et gulv en gang hadde vært et tak med et grunt banen , og de ​​tidligere huseiere hadde brukt alt fra selvutjevnendebetong til kryssfiner til å dekke helvetesild .

" Det var en overraskelse etter den andre , og når vi fikk gjennom de seks lagene , vi fant ut at piggene var altfor langt fra hverandre , og ikke opp til kode , " det fortsatt mystified Locke sier . " Stort sett alt om strukturen måtte byttes ut , og alle huseiere hadde ønsket å gjøre i starten var å legge til en balkong . "

Tenk på sondering som ser før du spranget , sjekkhefte i ett hånd , forstand i den andre.

"Det er en god idé , " Locke sa , " fordi det koster huseiere et par hundre dollar og et mannskap kan vurdere innramming, tilstanden til tre, se etter termitt skade , se på tilstanden til det elektriske og foreta vurderinger basert på bevis heller enn å gjette . ";
Paper Trail of Tears : tillatelser og koder
det er over 35 000 byer og tettsteder i USA , hver med overlappende , men individuelle sett med regler så langt som byggetillatelser - disse legger ut minstestandarder for bygging - og tillater avgifter er bekymret.
Avhengig av hva prosjektet er , vil du trenge tillatelser basert på disse kodene :
Uniform bygningsloven , kan National Electric Code, Uniform Mechanical Code og Uniform Rørlegger koden bli din Four Horsemen of the Apocalypse . Hver av disse kodene - som varierer avhengig av byen eller tett regler - påvirker din grand remodeling planer så langt som hvilke materialer kan brukes , hvem som kan gjøre jobben og hvilke strukturelle krav må foreligge før arbeidet begynner selv .
Uniform bygningsloven dekker standarder for sikker konstruksjon og brannvern , er National Electric Code standard for installasjon av elektriske ledninger og utstyr , mens Uniform Mechanical Kode dekker alle områder av oppvarming , ventilasjon , luftkondisjonering og kjøling systemer. Uniform Rørlegger kode er det som må følges under installasjon og inspeksjon av VVS-systemer .
tillatelse prosessen , diktert av hvilken nevnte Kodene gjelder for din oppussing, mest sannsynlig vil innebære et søknadsgebyr , muligens en plan gjennomgang avgift , og deretter tillater avgifter selv. Den operative ordet i din oppussing på dette punktet er "avgift " .
" Du må få en by tillatelse for alt , " sa Hofmeister , som har 20 års erfaring på området , " men hvis du ikke flytter inventar rundt og det er ingen strukturelle endringer , så det kan være en over -the -counter , ekspress -type tillatelse . "
Express tillatelser hovedsak dekke alt arbeidet som du mest sannsynlig kan gjøre selv, inkludert vindu eller dør utskifting , våt sandblåsing og begrenset tørråte reparasjon - men for de større jobbene , er det best å stole på en liten bit av kunnskap og en mye hjelp .
" det hjelper hvis du har en fungerende kunnskap om reglene , men det er ikke nødvendig, fordi hvem du leie bør ta dette ansvaret på , " sa Matt Locke , en Los Angeles - baserte kunstneren og designeren . " Det er en grunnlinjen , så ting som avstanden mellom framing medlemmer i en vegg eller tykkelsen på gips for brannmotstand som er over hele linja - . , men selv med disse reglene på plass , endrer de seg over tid "
tillatelsen prosessen , avhengig av størrelsen og kompleksiteten av jobben , kan ta dager eller uker for godkjenning , men nå har de fleste byer har en Department of Building and Safety nettside som inneholder en tillatelse avgift kalkulator som kan gi deg en bedre forestilling om hva avgifter du kan stå overfor .
For eksempel , i Los Angeles et bolig endring eller reparasjon prosjektet anslått til $ 10 000 kan ende opp med å koste deg mellom $ 400 og $ 500 i avgifter tillater , mens i Chicago , er de samme prosjekt avgifter basert ikke på pris, men på arealet og kan åpent kjøre deg mellom $ 200 og $ 250 .
utflytting lokalene
Finne alternativ overnatting er en enda omsette for din lommebok og din forstand . (Foto : Stockbyte /Stockbyte /Getty Images ) Med mindre du er en fan av sagflis i kaffen , lyden av tidlig morgen hamring og skravling av voksne menn , er det et sikkert kort at du og din familie ikke vil ønske å være rundt under de tunge løftene på noe oppussing .
"Det er en stor avtale , uansett om du bor i huset mens oppussing pågår , " Hofmeister , selv en familiemann , påpeker . " Vi anbefaler alltid , hvis folk har råd til det , at de bare skulle tenkt på andre overnattingssteder , spesielt hvis de har barn eller husdyr . "
Selv om du kan være i stand til å håndtere det inntrufne av en fungerende mannskap i din stue plass , det virkelige spørsmålet er , kan folk du har leid håndtak arbeider rundt deg og din timeplan , eller er du bare legge til kostnaden for prosjektet med ditt nærvær ?
" Du kan utforme et prosjekt rundt slik at folk kan bo i huset , men det må være en del av innfasingen eller planlegging av prosjektet , og det er en veldig unik situasjon , " Hofmeister sa . " Selv da , er de fortsatt nødt til å flytte ut mens vi gjør rørleggerarbeid fordi for to til tre dager du ikke kan bruke avløp, så avhengig av hvilken skala prosjekt du snakker om , du? ll være å sjekke inn på et hotell eller leie en leilighet for noen dager , en uke, en måned , kanskje et år . "
du ikke ønsker å forstyrre deg eller din familie ' rutine for mye, og i best-case scenario du faktisk kan planlegge en ferie slik at du er borte sammen mens hjemme blir jobbet med .
Hvis det er et kortvarig prosjekt du mest sannsynlig kan finne i nærheten familie og venner til å bli med , men på baksiden av hodet ditt bør du alltid huske Benjamin Franklins berømte ytring : "Fisk og huset gjester lukter etter tre dager . "
Hvis du velger et opphold på hotell kan du bruke alt fra $ 50 til $ 550 per natt , men den gjennomsnittlige kostnaden for en tre - stjerners vurdert hotell er $ 125 per natt , per rom .
Budsjett og helsefare
Hvis du er remodeling en eldre hjemme - spesielt én bygget før , eller rundt , de tidlige 70-tallet - da er du sannsynligvis til å kjøre inn i farlige materialer som asbest , bly maling eller mugg . Selvfølgelig , er det beste du kan gjøre for alle som bor i ditt hjem for å finne disse lovbrytere og få dem fjernet så raskt og rent som mulig , men det er enda en oppgave som ikke bør falle i DIY -serien.
"; de fleste av disse hjemmene vil ha noe sånt , enten det er en gammel ovn røyk som er innpakket i asbest som et brannsikkert materiale , eller bly maling i listverk eller trim , " sa Hofmeister . " Så hvis du er en DIY typen , er det egentlig mer fornuftig og gunstig å ansette en minking entreprenør til å komme inn og håndtere det heller enn å ha det utsettes for deg eller din familie . "
Professional asbestsanering , avhengig av størrelsen på jobben og hvor du bor kan variere fra $ 200 til $ 400 per time , ikke inkludert kostnadene ved en faglig vurdering før og deretter etter at prosessen er fullført . Mold fjerning, avhengig av nivået av lus, kan ende opp med å koste deg hvor som helst mellom $ 2000 og $ 6000 , og det er hvis det er bare begrenset til gjennomgangen plass eller kjeller .
"Hvis du finner asbest , i dag er regelen at hvis du ikke forstyrrer det kan du la den være , men så snart du får det i luften , trenger du en minking mannskap , og det koster penger , " sa Locke , som påpeker at det kan være andre skjulte farer og kostnader som lurer bak veggene , spesielt i eldre boliger .
" Oftere enn asbest , hvis det er en gammel bygning, det du finner er elektrisk som er ganske gammel - skolen , er at innpakket i tøy i stedet for plast , eller utdaterte breaker bokser og alle slags ting som potensielt kan utgjøre en brannfare , " Locke sa .
Uansett hva din remodeling prosjektet kan være, vil respektere den prosessen og gjør due diligence bare få deg så langt når det gjelder å forberede seg på det uventede . I påvente av kostnadene utover detaljene i ethvert prosjekt vil redusere noen av sjokk og overraskelse når entreprenøren hender du regningen .